“148”提醒：购房做好“三步走”

10月28日，北京市“148”法律服务专线办公室特邀北京市宝鼎律师事务所专职律师作客“148专家课堂”，提醒购房要注意做好“三步走”。

第一步：购房前一定要审查5个证件，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、开工证和销售许可证，具备了前4个证件，开发商的开发商品房行为即为合法，而消费者购买五证齐全的商品房才能拿到产权证。消费者可能觉得审查那么多证件太繁琐，又不便记忆，这里专家告诉您一个小窍门，当您买房时只要看售房单位是否具有“销售许可证”即可，销售许可证是蓝色的，上面盖有北京市房地局的公章，右上角有“京房内证字第×××号”的字样。另外专家还提醒消费者，有些开发商往往以作废的许可证复印一下给购房者看，也有些开发商以甲房的销售许可证充当乙房的销售许可证，所以在审查的时候一定不能粗心。

第二步：签合同。审查证件只是第一步，而最关键的一步是签合同。今年10月10日，建设部、国家工商行政管理总局等部门制定了《商品房买卖合同》示范文本，并将于11月底前在全国范围内推广适用。新的合同文本条款比较详尽，更着重于保护买房人的合法权益。所以今后再买房，一定要注意根据新的示范文本签合同，遇到开发商自制的合同文本一定要拒签。

第三步：交房。审查了证件、签了合同，消费者就可以按期拿钥匙入住。别忙，这时可千万别忘了索要商品房的“质检合格证书”和“房屋使用说明书”，这样您的手续才基本完整了，剩下的就是办理产权证和交纳税费及入住时的物业管理费。

“148”专家指出，在律师实践中，经常遇到以下几种销售商品房的行为是不合法的。

1、以农村集体土地开发的商品房，最初以旧村改造名义申报项目，这种房十之八九没有建设用地的土地使用权，根本不可能办理产权证。

2、联建房屋。一个单位出地，另一个单位出资金，建设用地一般是以划拨的形式取得的土地使用权，作为开发用地，没有交纳土地出让金，未办理土地出让手续，同样不能办理房产证。

3、有些单位自己开发建设的房屋，其中一部分房屋对外销售，一部分房屋自用，这样的房屋多数也未取得合法的土地使用权。

4、不具备开发资格的企业投资开发的房地产。